近期，房地产市场呈现出一种令人费解的反差现象。尽管整个房地产行业深陷低迷，众多房企背负沉重债务，经营步履维艰，但二手房市场的领军企业贝壳公司却逆势崛起，实现了利润的大幅增长。根据最新财报，贝壳公司在2023年实现了778亿元的净利润，同比增长28.2%，净利润同比增幅更是惊人地达到了524.45%，实现了五倍的增长。进入2024年上半年，贝壳的净收入也达到了397亿元，净利润为23.33亿元，调整后的净利润更是高达40.86亿元。这一业绩与众多陷入困境的头部房企形成了鲜明对比。
探究贝壳公司成功的原因，与二手房市场的特定趋势密不可分。近年来，二手房价格下跌的速度明显快于新房，许多房主因房产贬值而选择出售，尤其是那些面临收入下降、难以承受高额房贷的家庭。在这种情况下，即使面临亏损，他们也更愿意将房产出手，以避免每月沉重的月供压力。而对于投资者而言，这却是一个难得的机遇。例如，在一些一线城市，原价七八百万的房子现在仅以400多万的价格出售。去年下半年，二手房成交量激增，直接带动了贝壳等二手房企业的利润增长。
然而，对于广大普通购房者来说，房地产市场的变化却带来了更多的担忧。随着三大信号的显现，房产正逐渐从“资产”转变为“负债”。这一转变不仅意味着财富的缩水，还预示着未来持有房产的成本和风险将远超以往。盲目投资房地产，可能会让人陷入“越买越亏”的境地。
首先，供需关系的逆转和库存的大幅增加是一个重要的信号。过去房价上涨的一个重要原因是土地的稀缺性，但现在这一逻辑已不再适用。数据显示，2024年末，商品房待售面积达到75327万平方米，同比增长10.6%。同时，二手房市场的挂牌量也在迅速攀升，如郑州的二手房挂牌量已超过18万套，且每套房子的平均销售周期长达两年。另一方面，购房需求却大幅下降，这主要受人口结构失衡和城镇化进程接近尾声的影响。随着城镇化率接近65%，人口出生率持续下降，未来的购房主力群体将大幅减少。
其次，持有成本的飙升也是一个不容忽视的信号。随着房价下跌，许多业主的资产大幅缩水，而持有房产的成本却在不断增加。尤其是租金回报率已降至历史低点，一线城市普遍低于1.5%，二线城市也仅为2%左右，远低于国际警戒线。房产税的实施也渐行渐近，对拥有多套房产的人来说，这无疑将增加巨大的负担。例如，一套总价300万的房子，如果按1%的房产税率计算，每年的支出将增加三万元。加上房贷，一些业主每年的支出可能超过10万元。
最后，消费观念的转变也是影响房地产市场的重要因素。新一代年轻人不再迷信“有房才有家”的观念，而是更加注重生活质量和财务自由。社会学者指出，这种观念的变化将从根本上改变房地产市场的需求结构。数据显示，90后和00后的数量比80后大幅减少，且面临收入增速放缓、就业压力增加等问题，导致购房能力和购房信心均有所下降。经济学家也指出，房地产的黄金时代已经结束，未来房子将逐渐变成“慢资产”甚至“负资产”。
