保利发展稳居销售榜首，盈利表现却大幅下滑
房地产行业巨头保利发展，尽管在销售额排行榜上稳坐头把交椅，但其盈利表现却令人堪忧。近日，保利发展发布了2024年年度报告，数据显示，公司实现营业收入3116.66亿元，较去年减少了10.14%；归属于上市公司股东的净利润为50.01亿元，同比骤降58.56%。
保利发展自2021年由刘平接任董事长以来，受多重因素影响，其归母净利润已连续四年出现下滑。与2021年的273.9亿元相比，2024年的归母净利润已缩水超八成，仅为50亿元。这一数字不仅远低于同为央企的华润置地和中海地产，也反映出保利发展在利润获取上的严峻挑战。
具体来看，保利发展在2024年的毛利率仅为13.85%，销售净利率为1.6%，在销售前五名的房企中排名垫底。横向对比其他央企，华润置地实现营收2788亿元，归母净利润高达255.8亿元，毛利率超过20%；中海地产则以1851.5亿元的营收规模，实现了156.4亿元的归母净利润，毛利率为17.7%。保利发展尽管销售额超过3000亿元，但归母净利润却仅为50亿元。
保利发展在年报中解释称，利润指标的下滑主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率的下降，以及部分项目计提减值准备的影响。这与其早些年为了冲规模而大量下沉到三四线城市拿地密切相关。随着房地产市场调整，这些项目不仅销售不佳，还不得不进行降价促销，进一步压缩了利润空间。
近年来，保利发展也意识到了这些问题，并开始调整拿地布局，加大对一线城市和核心二线城市的投入。据东吴证券统计，保利发展2024年新增土储中，一线和二线城市土地建筑面积占比分别为31.6%和42.3%。然而，受早年拿地的影响，保利发展仍面临较大的去化压力和利润挑战。
除了盈利下滑，保利发展的经营性现金流也大幅减少。2024年，保利发展的经营活动产生的现金流量净额为62.57亿元，较上年同期的139.3亿元大幅减少了55.08%。这反映出保利发展在现金运营和管理方面存在一定的压力。同时，保利发展的土地支出也在不断增加，2024年新增拓展总地价达到683亿元。
在盈利承压、现金流趋紧的背景下，保利发展高管薪酬也明显下调。2024年，董事长刘平的薪酬从上一年的499万元降至296万元。保利发展还在积极处置存量资源，通过多种方式盘活存量未开工土地资源，以缓解资金压力。
尽管面临诸多挑战，保利发展在一季度的表现仍显示出一定的韧性。2025年第一季度，保利发展实现签约金额630.27亿元，同比增长0.07%；营业收入达到542.72亿元，同比增长9.09%。然而，受项目结转毛利率下降等因素影响，净利润和归属于上市公司股东的净利润均出现下滑。
保利发展在拿地方面也在继续调整策略，一季度新拓展的房地产项目全部位于38个核心城市。未来，保利发展能否在规模和利润上实现双赢，仍需时间验证。
